15.3 Pengikatan Jaminan Kebendaan
Kredit yang diberikan dengan jaminan berupa hak atas tanah, pengikatan jaminan tidak diperkenankan untuk dituangkan dalam akta di bawah tangan. Hal ini disebabkan pengikatan jaminan atas tanah, dimana setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah memberikan suatu hak baru atas tanah, harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh menteri Agraria. Dalam hal pemberian kredit yang didasari dengan suatu perjanjian kredit, maka perjanjian kredit ini perlu mendapat perhatian yang khusus baik oleh bank sebagai kreditur maupun oleh nasabah sebagai debitur, karena perjanjian kredit mempunyai fungsi yang sangat penting dalam
pemberian, pengelolaannyamaupun penatalaksanaan kredit itu sendiri. Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang dapat dipersamakan dengan putusan pengadilan, apabila dikemudian hari kredit yang dicairkan tersebut bermasalah hingga akhirnya macet maka kreditur dapat mengeksekusi jaminan yang telah dibebani hak tanggungan tersebut. Pasal 9 UU no. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan mengatur bahwa pemegang hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang dan yang dapat menjadi pemegang hak tanggungan adalah siapapun juga yang berwenang melakukan perbuatan perdata untuk memberikan utang, yaitu baik perseorangan warga negara Indonesia maupun orang asing.
Hak Tanggungan dalam UUHT tidaklah dibangun dari suatu yang belum ada, hak tanggungan dibangun dari suatu yang belum ada, hak tanggungan dibangun dengan mengambil alih atau mengacu asas-asas dan ketentuan pokok dari hipotik yang diatur dalam KUH Perdata. Hak Tanggungan adalah salah satu jenis dari hak jaminan Hipotik, gadai, dan fidusia. Hak jaminan dimaksudkan untuk menjamin utang seorang debitur yang memberikan hak utama kepada
seorang kreditur tertentu, yaitu pemegang hak jaminan itu didahulukan terhadap kreditur lain apaila debitur cedera janji. Hak Tanggungan hanya menggantikan hipotik sepanjang yang menyangkut tanah saja, sedangkan hipotik atas kapal laut dan pesawat udara tetap berlaku. Hak tanggungan tidak timbul sebagai akibat adanya perjanjian pokok atau awal yaitu perjanjian utang piutang antara kreditur dengan debitur, yang mana debitur bersedia memberikan jaminan berupa obyek tidak bergerak yang dipasang hak tanggungan. Sekalipun kreditur adalah pemegang hak tanggungan atas benda yang dijaminkan namun kreditur tidak dapat begitu saja menguasai fisik bangunan yang dijaminkan tersebut. Secara yuridis penguasaan dan penggunaan tahan yang bersangkutan tetap berada pada pihak pemeganghak. Sedangkan pihak kreditur hanya mempunyai wewenang untuk mengeksekusi tahah yang bersangkut dan apabila nantinya debitur melalaikan kewajibannya atau tidak dapat memenuhi kewajibannya. Kewenangan kreditur pemegang Hak Tanggungan dapat dikatakan istimewa, mengingat kreditur mempunyai kewenangan untuk mengambil pelunasan atas piutangnya lebih dahulu dibanding kreditur lainnya.